Campinas’ta belediye meclisi, imar ve inşaat katkı payı hesabını değiştiren düzenlemeyi onayladı; sektör, bunun yeni proje lansmanlarının önünü açabileceğini değerlendiriyor.
Yeni düzenleme meclisten geçti
Campinas belediye meclisi, çarşamba günü (14) belediye yönetiminin hazırladığı 42/2026 sayılı Tamamlayıcı Yasa Teklifi’ni kabul etti. Değişiklik, Arazi Parselleme, İşgal ve Kullanım Yasası üzerinde yapıldı ve bir ek maddeyle onaylandı.
Düzenleme, taşınmazların yapılaşma katsayısına ilişkin kriterleri ve “outorga onerosa do direito de construir” olarak bilinen, yani ek inşaat hakkı için alınan bedelin hesaplanma yöntemini değiştiriyor. İmar sektörüne göre bu başlık, kentte yeni projelerin başlaması açısından belirleyici önemde.
Yapılaşma katsayısında yeni esaslar
Metne göre Campinas’taki taşınmazlar için Temel Yapılaşma Katsayısı 1 olarak belirlendi; yasal istisnalar bunun dışında tutulacak. Önceki mevzuatta birden fazla zonlama alanına giren parsellerde ise, arazinin en büyük bölümünü kaplayan zonlama esas alınacak.
Hâlihazırda Merkeziyet Bölgesi 2 (ZC2) içinde yer alan ve daha önce Z10 ile Z13 bölgelerine dahil olan taşınmazlarda azami katsayı, ZC2 için öngörülen sınırın %50 üzerine kadar çıkabilecek. Böylece farklı bölgeler arasında uygulamada tek tip yaklaşım hedefleniyor.
Bedel hesabı tek formülde toplanacak
Yeni formül, kullanılan katsayı ile temel katsayı arasındaki farkı, arsa alanını, metrekare referans değerini ve konum ile zonlama faktörlerini birlikte dikkate alacak. Belediye yönetimi, bu yöntemle hesabın tek çerçevede toplanmasını amaçlıyor.
Mevcut sistemde farklı başlıklarla yapılan değerlendirmeler yerine, daha bütünlüklü bir hesaplama yapısı kurulacak. Düzenleme, özellikle inşaat hakkının nasıl fiyatlandırılacağı konusunda belediye ile sektör arasındaki tartışmaların odağında yer alıyordu.
İndirim koşulları ve yaptırımlar
Düzenleme, bazı projelere %50 indirim sağlıyor. Bunun için projelerin aynı anda HCSEI kriterlerini karşılaması, 60 metrekareye kadar bağımsız bölümler içermesi, yol genişletmeye yönelik kamusal kullanım alanı sağlaması ve kamuya açık cadde cephesi olan hesaplanabilir kat alanının en az %50’sini ticari kullanıma ayırması gerekiyor.
Arsanın en az %20’sinin kamusal kullanım için ayrılması halinde ise %10 indirim uygulanacak. Ancak bu indirime gerekçe olan kullanım gerçekleşmezse, belediye indirimli hakkı iptal edebilecek ve tutarın iki katını, ayrıca faiz ve güncelleme farklarını tahsil edebilecek.
Geçiş süreci ve istisnalar
Henüz tahsilatı resmileşmemiş başvurular, yasanın yayımlanmasından sonra 180 gün içinde yeni yöntemi seçebilecek. İnşaat ruhsatı uygulama başlamadan önce iptal edilirse, ödenen tutarın tamamı geri verilebilecek.
Büyük projelere ilişkin Taahhüt Anlaşmaları ile Çevre Koruma Alanı (APA) için geçerli parametreler, teknik çalışmalar tamamlanana kadar korunacak. Ayrıca, 20 Aralık 2018’e kadar gerçekten tamamlandığı belgelenen yapıların yasallaştırılmasında bu ücret alınmayacak.
Sektör aylar öncesinden uyarıyordu
İnşaat bedeline ilişkin karar, sektörde yakından izleniyordu. Secovi-SP’nin Campinas bölge direktörü Kelma Camargo, Aralık 2025’te, karar alınmaması ve bedelin proje maliyetleriyle uyumlu olmayan seviyelerde kalması halinde 2026’da kentte yeni lansmanların sürmeyeceğini söylemişti.
Bu uyarı, satışlarda güçlü bir dönemin ardından gelmişti. Kurumun Brain Inteligência Estratégica ile yaptığı çalışmaya göre Campinas ve bölgesinde 2025’in üçüncü çeyreğinde 3.249 konut satıldı; bu sayı, 2024’ün aynı dönemine göre %50,1 artışa işaret etti.
